分明是7月头伏，按照北京的习俗得在屋里吹着空调吃饺子创达盈，拆哥最近是没心情吃饺子了。
当然圈内也差不多。
其中一个原因是：昌平区东小口的土拍，没信儿了。
作为昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目，这三宗地块（CP02-0405-0001、0002、0005）位于五环至六环之间，邻近在建地铁13B号线建材城东站，周边环绕着西三旗万象汇、东小口城市休闲公园等生活配套。
听起来不错是吧？最近拆哥听粉丝讲说了金句：
|“买房，不要听销售说什么，而要听销售不说什么。”
不说的，才是东小口的硬伤。
规划硬伤创达盈
细看规划指标，问题浮出水面：001地块建筑规模8.78万平方米，容积率高达2.78；002地块规模15.6万平方米，容积率同样2.78；005地块虽然地块方正，但容积率仍达2.706。三宗地块限高60米（局部80米），意味着20-25层的高层住宅将成为主流。
高，实在是高。奥森one虽然是2.8，但是人家至少限竞房过五年（早就不到5年）还更便宜，那容积率更低的朱辛庄也不是没有，梧桐星宸和越秀·星樾容积率2.0-2.5。
如果容积率咬咬牙能忍的话，交通差呢？ 刚需盘最好是离地铁600米距离，但是这三块地平均离了1.2公里。由于南边是公园，汽车向南走也要绕一点路。
当然最主要的是，这附近还有个废品回收站。这个是巨雷。
尴尬的时机：2028年交房遇上竞品解禁
更大的挑战来自时间点——预计2028/27年才能交房的新房，正撞上旁边限竞房解禁。东侧的奥海明月这个曾经的“神盘”，恰好在2028年达到“满五”上市条件。
回想2020年创达盈，奥森ONE首次开盘即创下“8分钟热销63亿”的纪录，而奥海明月去化率也达76%。对于购房者而言，与其苦等四年买期房，不如直接购买同区域即买即住的二手房。
昌平刚需供大于求？不，是整个北京
北京楼市风向已悄然转变。2025年上半年全市新房成交虽然同比增长23.89%，但昌平刚需群体已呈现供大于求态势，其中年轻人离开北京的意愿增强，对地块缺陷的容忍度急剧下降，倒逼开发商重新审视拿地策略。再回看上半年卖的好的，大多都是是改善盘。
从成交结构看，北京楼市分化加剧：海淀四季青的高端项目和樾望雲上半年卖出87亿元，再往南看西红门有的盘去化堪忧。
房企不傻，东小口，离地铁较远，城市界面差（电线杆还上露没入地呢），汽车交通也不便，再加上容积率的硬伤，哪个刚需群体会买呢。
有时候买房买的是预期，预期高了，相信这个地块能兑现，即使是现在再差也会买。可惜现在也已经不是那个闭着眼买北京像素然后租出去就能财务自由的时代了。
东小口地块的窘境折射出北京楼市的深层矛盾
眼下，是土地财政依赖与市场现实的冲突。政府需要土地出让维持财政运转，但二季度报告显示，开发商购地楼面价已比去年下降12%，拿地意愿明显降温。其实开发商现在也不着急拿地，在降本增效的大背景下，怎么快速卖房收回成本才是最值得考虑的。
拆哥也感觉到了供应结构与需求变化的错位。改善型需求成为支撑市场的主力，而刚需地块吸引力下降。同时市场上六成的未去化房子基本都在五环外，其中很大一个原因是，年轻人不吃北京的叙事了，买了房不仅要被捆绑一辈子，还要郊区外1小时通勤。于是年轻人也拒绝为刚需盘接盘。
再者，北京2月发布“好房子”新规，鼓励提升居住品质，但高容积率地块很难打造出符合新规的产品，陷入“先天不足”的困境。而且现在各方内卷的情况下，东小口地块的层高有一定可能在2.8左右，这可不是什么好的数据，
面对困局，业内传出三宗地块可能“拆开卖”或调整规划的风声。无论方案如何调整，东小口的命运都将是北京楼市走向的一块试金石。
拆哥觉得，是改规还是有房企勇敢拿下。北京土地市场的进退维谷，在昌平东小口地块上显露无遗。一边是土地财政的压力，一边是市场理性的回归；一边是改善需求的崛起，一边是刚需地块的滞销。
市场和土拍，进一步的让利，一定会发生。
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